Tutorial estruturado a partir da Solução de Consulta 78/2025 da Receita Federal, focando nas suas necessidades do agronegócio:

Título: ITBI no Imóvel Rural: Como Declarar e Evitar Erros no IRPF

Introdução

Este tutorial é para você, produtor rural, que precisa declarar o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e tem dúvidas sobre como incluir o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na compra de um imóvel rural. Entender essa questão é fundamental para evitar problemas com a Receita Federal e garantir que você aproveite ao máximo os benefícios fiscais. Aqui, você vai aprender o que diz a lei e como aplicar as regras corretamente.

Passo 1: Entenda a Base do ITBI e sua Relação com o Imóvel Rural

1. O que é o ITBI: O ITBI é um imposto municipal pago quando você compra um imóvel. A base de cálculo é o valor de mercado ou o valor da transação, conforme definido pelo município.
2. Imóvel Rural e ITBI: Ao comprar um imóvel rural, o ITBI incide sobre o valor total da propriedade, incluindo a terra nua e as benfeitorias (construções, instalações, etc.).
3. Atenção: A Receita Federal não permite que você divida o ITBI, atribuindo uma parte à terra nua e outra às benfeitorias para fins de dedução como despesa da atividade rural.

Passo 2: Como Declarar o ITBI na Compra do Imóvel Rural

1. ITBI como Custo de Aquisição: A legislação permite que você inclua o valor do ITBI pago na compra do imóvel como parte do custo de aquisição. Isso é importante para calcular o ganho de capital (lucro) quando você vender a propriedade no futuro.
2. Documentação: Guarde todos os comprovantes de pagamento do ITBI e a escritura do imóvel. Esses documentos são essenciais para comprovar o custo de aquisição.

Passo 3: O que a Receita Federal Considera como Custo de Aquisição

1. Terra Nua: Para imóveis rurais, a Receita Federal considera como custo de aquisição o valor da terra nua, ou seja, o valor do terreno sem as benfeitorias.
2. Benfeitorias: Se você realizou benfeitorias (construções, reformas, etc.) após a compra, pode incluir esses gastos no custo de aquisição, desde que tenha como comprovar com notas fiscais e outros documentos.

Passo 4: Benfeitorias e o Valor da Terra Nua

1. Valor da Terra Nua: O valor da terra nua é o que consta no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT), que você entrega anualmente.
2. Benfeitorias: Os gastos com benfeitorias que você fez ao longo dos anos podem ser somados ao custo da terra nua, desde que não tenham sido deduzidos como despesa da atividade rural.

Passo 5: Como Calcular o Ganho de Capital na Venda do Imóvel

Ganho de Capital: O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição (terra nua + benfeitorias).

1. Imposto sobre o Ganho de Capital: Sobre o ganho de capital, incide o Imposto de Renda. Conhecer o custo de aquisição correto é crucial para calcular esse imposto corretamente.

Passo 6: O que Fazer se o Valor das Benfeitorias Não Estiver Discriminado

1. Perguntas e Respostas do IRPF: A Receita Federal, no documento “Perguntas e Respostas do IRPF”, orienta como proceder quando o valor das benfeitorias não está separado no documento de compra.
2. Cálculo Proporcional: Você deve calcular o valor das benfeitorias com base nos critérios da Receita, que envolvem a aplicação de percentuais sobre o valor total do imóvel.

Passo 7: Dicas Práticas e Erros Comuns

• Não Divida o ITBI: Como já mencionado, não tente dividir o ITBI para deduzir parte como despesa corrente.
• Guarde os Comprovantes: Mantenha todos os documentos de compra e venda do imóvel, incluindo comprovantes de pagamento de ITBI, notas fiscais de benfeitorias, e o DIAT.
• Consulte um Especialista: Em caso de dúvidas, procure um contador especializado em agronegócio para te auxiliar na declaração do IRPF.
• Valor de Mercado: O valor declarado da operação deve estar de acordo com o valor de mercado.

Passo 8: Conclusão e Próximos Passos

Entender como declarar o ITBI na compra de um imóvel rural é essencial para evitar problemas com a Receita Federal e garantir que você pague o imposto correto. Lembre-se de que o ITBI integra o custo de aquisição do imóvel, influenciando no cálculo do ganho de capital em uma futura venda.

Próximos Passos:

• Reúna toda a documentação do imóvel.
• Calcule o custo de aquisição, incluindo o ITBI e as benfeitorias.
• Declare corretamente no seu IRPF.

Caso precise de ajuda para entender melhor como aplicar essas informações na sua realidade, entre em contato com um contador especializado.